역전세, 깡통전세 정의와 깡통전세 피하는 방법!

금리 인상 여파로 아파트 거래 절벽 속에 아파트 값과 전세 값이 내려가고 있습니다.

이에 역전세를 우려하는 목소리가 커지고 있는 요즘입니다.

사실 학술적으로 역전세와 깡통전세라는 명확한 정의는 내려지지 않았습니다. 

그렇지만 시장에서는 역전세는 '계약 만기시에 전셋값이 내가 계약한 금액보다 떨어지는 것'을 말합니다.

이런 역전세 상황에서 '임대인이 임차인에서 보증금을 못 돌려주는 것'을 깡통전세라고 합니다.

 

 

역전세, 깡통전세를 조금 더 쉽게 이해하기!

 

 

먼저 역전세 현상에 대해서 설명해드려 보겠습니다.

내가 2년 전에 5억원을 보증금으로 내고 전세를 계약했습니다.

그런데 아파트 값이 4억원으로 1억 원이 떨어집니다. 

만약 내가 이 집을 연장한다고 하면 2년 뒤에 계약이 종료되는 시점에 임대인에게 1억 원을 요구할 수 있습니다.

만약 내가 연장한다면 집 주인은 당장 1억 원을 구해서 나에게 돌려주어야 하는 상태가 역전세 입니다.

아니면 집 주인은 새로운 임차인(세입자)이 4억 원에 전세 계약을 맺는 상황이 오게 됩니다.

 

 

집 값 시세에 맞게 내가 5억원을 내고 계약을 했지만,

짒값이 내렸으니 1억 원을 요구하는 것은 당연한 것이죠.

대출을 갚던지 아니면 다른 곳에 투자가 가능하니깐요!

 

 

이런 역전세 문제는 주로 여윳돈이 많지 않은 갭 투자자들에게서 나타내는 경향이 있습니다.

* 갭(Gap) 투자는 집 값과 전세가격 간의 갭을 이용해서 집을 사는 방법을 말합니다.

예를 들어 5억원짜리 집 전세가 4억이라고 하면 세입자의 전세금 4억을 끼고 1억 원에 집을 사는 투자죠.

그래서 집 값이 오르면 그걸 팔아서 내 순수 자본 1억으로 차익을 거두는 투자 방법 입니다.

 

 

이렇게 갭 투자를 했는데 

갑자기 집 값이 떨어지고 주변에 전세 물건이 넘쳐나게 되면?

바로 역전세 현상이 발생하게 되는 것이죠..ㅠ

 

 

 

이번에는 깡통전세에 대해서 설명드려 보겠습니다.

깡통전세는 역전세의 worst case라고 생각하시면 편합니다.

 

 

사실 역전세가 나도 임대인이 집을 팔아서 보증금을 돌려주면 그만입니다.

하지만 깡통전세는 집값이 보증금보다 떨어져서 집을 매매해도 임차인의 보증금보다 적은 경우입니다.

쉽게 말해 전세를 3억에 계약을 했는데 집 값이 2억으로 떨어져서 그 보증금을 다 못주는 경우죠.

 

 

정말 최악의 경우는,

아파트는 불패라는 믿음으로 갭 투자 비용도 은행에서 어렵게 주담대를 받아서 투자를 했다고 가정해볼게요.

그런데 이번처럼 전 세계적인 금리 인상 여파로 아파트 값이 하락한다면?

은행에서는 집값이 하락 시 대출금 회수하라고 연락이 옵니다. 

만약 임대인이 상환 능력이 없다면 집은 경매로 넘어가게 되고

내 전세 보증금은 후순위 채권으로 밀리는 일도 발생할 수 있습니다..ㅠㅠ 정말 안타까운 일이죠...ㅠㅠ

 

 

 

요즘 역전세 상황은 어떨까?

 

 

검색을 해보니,

요즘 이사철임에도 전세 매물이 지속적으로 쌓이고 있는걸 쉽게 알 수 있습니다.

 

"서울 아파트 전셋값 3년 7개월만 하락폭 최대"(출처 : 부동산R114)

"전국 아파트 전셋값 지난주와 마찬가지로 0.21% 하락, 2012년 5월 시세 조사 이래 최대 낙폭" (출처 : 한국부동산원)

 

 

한 통계에 따르면 서울 아파트 전세 물건이 10월 6일 기준 16.5%나 증가했다는 통계도 있습니다.

이 수치는 2년 전인 2020년 해당 월 대비 약 380%나 증가한 수치입니다.

 

 

결국 현재 집 값의 하락은 금리 인상과 매우 밀접한 연관이 있다고 볼 수 있습니다.

미국 연준의 금리 인상은 내년 초까지도 계속 올릴 것으로 예상이 되고 있죠.

결국 내년에도 역전세 현상을 더 심해질 수 있다는 뜻이죠.

실제로 내년에도 역전세가 올해보다 더 심해질 거란 전망이 많습니다.

 

 

결국 역전세는 깡통전세 발생 요인 중 하나로 볼 수 있으며,

역전세가 심화될 경우 깡통전세 발생할 가능성이 농후하다고 볼 수 있는 것입니다.

 

 

 

깡통전세를 피할 수 있는 방법은?

 

 

가장 확실한 방법은 '전세금 반환보증보험'에 가입하는 것입니다.

대표적인 전세금반환보증보험 기관은 HUG, SGI서울보증, HF까지 3곳이 있습니다.

각 기관별로 상품명은 조금 다르니 잘 알아보고 가입하시는 걸 추천드립니다!

내 피 같은 돈은 내가 지켜야죠!

 

 

* 전세금 반환보증보험 : 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 갚아주는 상품

보증기관은 추후 집주인에게 전세 보증금을 회수하는 구조입니다.

 

 

요즘 세계적인 긴축으로 인해서 시장에 자금 경색 관련 뉴스들이 엄청 많이 돌고 있습니다.

오죽하면 금융감독원에서 증권사, 건설사 부도설 등 시장 경색 루머에 강력대응한다고 기사까지 낼 정도니깐요.

이런 상황은 당연히 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 끼칠수는 없죠.

항상 조심하는게 맞습니다.

그리고 내 돈은 내가 직접 투자하고 확인하고 지켜야 합니다.

 

 

지금까지 역전세, 깡통전세 정의와 깡통전세 피하는 방법을 알아봤습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

무엇보다도 항상 건강하시고 행복하시기 바랍니다!  =)